资产价值重估的方法有哪些,资产价值重估的方法是?

资产价值重估的方法有哪些,资产价值重估的方法是?

文 | 《地产小王子》创始人 程立

小王子·01

昨天,上海第一财经资讯发表社论《积极做好风险资产价值重估的准备》,一文激起千层浪。

社文主要观点如下:

1、房地产金融属性开始褪却,股市等权益市场将会逐步成为居民部门价值储存的主要配置市场。

2、随着社保、养老体系的完善,自有住宅安居的孝道文化将改变,同时,人口质量和数量的变化,会改变人们对住房的认知,住房自有率将不再是一致性的需求目标,因此会改变人们对住房的定价逻辑。

3、目前基于金融属性估值的住房,高房价抬升了经济社会运行成本,压低市场的投资边际收益率,导致市场有效需求不足,是高房价很难维持,房地产成为风险资产,将重估定价。

在这篇文章的基础上,不少全国性的自媒体都进行了解读,大部分都比较悲观,甚至有人喊出了“放弃最后一丝幻想”,认为:在中国居民资产配置里,房子已经不再是合适的选择。

小王子·02

首先,我认为第一财经文章中的大部分基础观点,我是认同的。

但是结论,我却觉得不应该是口号式的。很多问题并不是各种自媒体解读的那样。

房地产真的不能碰了吗?

我对此持否定的态度。

一直以来,我都认为房地产的问题,不能只从房价上来看。不应该因为房价的波动,去推断房地产对市场的危害。

甚至我觉得房地产绑架中国经济的论调都是错误的。

所有的问题,我们要看到根本——房地产的本质是土地财政

土地财政是否退出?一切对未来市场的判断要基于这个最重要的基础。

如果退出了,那么很多问题要重新考虑,如果没有退出,那么房地产的问题,就不会有实质性的变化。

小王子·03

事实上,当下的问题是某些地方的土地财政难以为继了。

土地财政是需要人来买单的。没有足够的真实需求,自然无法继续。那么这些地方的房产,就属于风险资产范畴。

但如果供不应求的地方呢?

不但土地财政可以继续,哪怕是到了存量房的二手市场,也还是资产永涨的局面。

这就好比,国外郊区独栋别墅1元也没人要,但纽约、伦敦这种人口、资金汇聚的城市的核心资产还在不断创新高。

同样的道理。我们国家人口还在流入增加的城市,能够提供大量就业岗位的城市,能够吸引大量资金流入的城市,房价的上涨是有支撑的。

反之,人口流出,没有产业支撑,没有资金汇聚的城市,房价下跌也是应该的。

有些房子将会成为风险资产,有些房子则成为避险资产。

所以,武断下结论:房子不再是老百姓合适的资产配置。这就是“一棍子打死”的做法。

小王子·04

我认为,对于一二线城市的居民来讲,房子仍然是最适合的基础家庭资产配置。

一方面,这些城市的供需在较长的一段时间内,都是无法平衡的。

总有更多的人想要拥有更好的教育、医疗、就业条件。所以共同富裕才是我们要奋斗的目标。

目标是用来实现的。在明确目标的同时,也就等于承认当下未能达成。

目标的达成需要一个较长的过程,至少在达成目标之前,供需很难平衡。

供不应求,必然导致价格的上升。因此,这些城市的老百姓,仍然能够享受由此带来的资产增值。

另一方面,每个城市所处的阶段不同,调控上讲求因城施策,我们分析城市居民资产上,一样要如此。

在城市快速建设的过程中,土地财政是取之于民,用之于民。用卖地的钱,来建设城市,让城市的居民拥有更好的生活、环境和资源。

这本身就是一种积极的方式。

不应该抹杀土地财政在特定的历史阶段中起到的正向积极作用。

对于普通人来讲,要抓住的就是城市发展的红利带来的资产增值。而不是口号式的谈论房产的行或不行。

小王子·05

我们国家的经济发展不能只靠房地产,是对的。

应该有更多的实业,也是对的。

但现在要解决的的一个问题是,到底要用什么来取代房地产的功能?

我们不能只提问题,不解决问题。

也不能只是口嗨式的否定房地产的功能,在没有充分论证找出答案的情况下,口号式的提实体经济。

房地产上下游几十个产业,解决了大量的就业,从本质上讲,它就是实体经济的一种。

如果全盘否定,那么请问,哪个实体经济目前能够马上取代房地产产业链提供的就业岗位?

在没有找好替代品之前,维稳房地产才是稳定经济的正确手段。

当然,对于房地产企业来说,预期转弱是肯定的。

但恰恰因为如此,对于老百姓来讲,在减弱了增量预期之后,稀缺的资产才更具有保值增值的功能。

哪些房产不属于风险资产,能够增值保值,这才是接下去个人投资要钻研的问题。


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